“有人从西珥不住的大声问我：‘守望者啊！黑夜还有多久才能过去呢？守望者啊！黑夜还有多久才能过去呢？’ 守望的人回答：‘黎明来到了，可是黑夜却没有过去！你们如想再问，就可以问，就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》


购房契约的新约与旧约
作者：蓑笠翁


自2001年，北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订，换成了新的版本：旧契约条款少，新契约内容全。几年过去了，于是就有了自己的一些想法，直到一天，有些现象看在眼里，有了“骨鲠在喉，不吐不快”的感觉。

那么何谓“新”呢？我想，应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云：新契约克服了旧契约的种种弊端，代之以完善的条款和内容，对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史，总是在两种力量的较量中曲折发展，好比由秦始皇写一部，就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用，梅因在《古代法》一书中写道：“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中，其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’，成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说，所有进步社会的运动，到此为止，是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说，新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约，专业人士们（比如律师/学者）却发现，旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在，政府修订契约的初衷，对房地产商们的制约并没有实现，较为关键的问题并没有解决。中国的变革，一向系政治行为，其它因素的作用，一直有限。很多事件的推动，完全依附于政治，并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间，让我们还是用现象来说话。

现象一：房地产商的实力

房地产商们开发项目以“期房”居多，而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”，工程不能按时完成或是根本无法完成，不仅房产会贬值，而且还会直接影响消费者的生活，经济上蒙受巨大损失。而在此时，房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一，实力体现在法律法规中的“硬指标”，就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题，房地产商企业资质越高，自有资金越充足，抗风险能力也就越强；反之，房地产商依靠“滚动开发”来运营项目，需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受影响，房产盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。
这样，新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容，但是仍有房地产商与消费者签约时不填写，也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说：“生活中我从来不赌，但事业上我是一个大赌徒，每一步路都是在赌”，他们也许从来就没有想过，买他们房产的消费者有没有胆略去赌，有没有本钱去赌啊？！时势造英雄，国家需要金牌时，马俊仁就是英雄；想看电影时，张艺谋就是英雄；而人民需要住房时，房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的，可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

现象二：房地产项目的证件

房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证，最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”，这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

1．国有土地使用权证
如果房地产商不能取得国有土地使用权证，就不能取得房屋所有权证，而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金，许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致，或销售情况不好，甚至于把资金周转于其它的项目。

2．建设工程规划许可证
房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等，在房地产项目开发建设过程中，必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

3．建设用地规划许可证
工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

4．建设工程开工证
建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

5．销售（预售）许可证
各房地产商在北京市开发建设的商品房，只有取得销售（预售）许可证后，方可销售和预售。

虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示，“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求，但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样，正是“伪君子生着一张红衣主教的脸，却有一颗磨坊主人的心”：
（1）利用证件的复印件修修改改、大做文章；
（2）证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一；
（3）超出销售（预售）许可证注明的楼座、楼层进行销售；
（4）超出建设工程开工证的高度、面积建设。
消费者们看好自己心仪已久的房产，交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金，等到要签约，而要看房地产商们的“五证”时，他们往往会给出几张模模糊糊的复印件，或者干净利落的告诉你：“原件不在这儿，你如果一定要看，就到我们公司总部去看吧！” 龙应台说过：“你有知道的权利，我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中，消费者由于缺乏足够准确的信息，处于绝对劣势。要知道，人的言行有时是虚假的，其实，那正是另一种真实！许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范，而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说：“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理，发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业，而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产，才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人，但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


现象三：房地产项目的房屋面积

我们正面临一个消费的时代，《精品购物指南》代替了《毛主席语录》，“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天，房地产交易的繁荣，反衬出计划经济的失败，但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多，已经成为了一种现象。
在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中，虽已要求房地产商将这几项数据明示，同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差，但面积风险依然如故：
（1）分摊的公用建筑面积界定模糊，将不应计入分摊的面积计入分摊，消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误；
浙江省宁波市人民政府


关于修改《宁波市三轮非机动车、手拉车管理办法》的决定
宁波市人民政府


现发布《关于修改〈宁波市三轮非机动车、手拉车管理办法〉的决定》，自发布之日起施行。


宁波市人民政府决定对《宁波市三轮非机动车、手拉车管理办法》作如下修改：
一、增加第二十六条：违反本规定有下列行为之一的，可以暂扣车辆，并处一百元以下罚款：
（一）在道路上驾驶无号牌、无钢印车辆；
（二）私自编打钢印、制作号牌；
（三）擅自拼装非机动车辆。
在道路上行驶的无合法来历证明车辆，应予暂扣；对有盗窃等违法犯罪嫌疑的，应移交有关部门处理。
二、原第二十六条至第三十九条，依次改为第二十七条至第四十条。
三、原第三十四条修改为：违章人员无正当理由，自暂扣车辆之日起超过二个月不到指定地点接受处理的，被暂扣的车辆作无主财产处理。
本决定自发布之日起施行。《宁波市三轮非机动车、手拉车管理办法》根据本决定作相应的修改，重新发布。

宁波市三轮非机动车、手拉车管理办法
第一条 为了加强三轮非机动车、手拉车管理，确保道路交通安全畅通，根据《中华人民共和国道路交通管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称三轮非机动车包括人力三轮客车和人力三轮货车。凡在本市道路上行驶的人力三轮客、货车，手拉车及驾车人员，都必须遵守本办法。
第三条 市、县（市）、区公安交通管理部门负责人力三轮客、货车和手拉车管理工作，其所属的非机动车管理机构办理核发牌证、检验等具体工作。
交通、物价、工商行政、税务等部门，应当按照各自的职责分工，协同公安交通管理部门，做好人力三轮客、货车和手拉车的管理工作。
第四条 海曙、江东、江北三区内严格控制人力三轮客、货车的发展，对手拉车实行自然淘汰。
新建单位，在职职工五十人以上、自办食堂且有停车场地的；在海曙、江东、江北三区有固定的营业场所、停车场地的单位和海曙、江东、江北三区常住户口的个体工商户，年自货自运量三十六吨以上的，可以申请购置人力三轮货车。
在海曙、江东、江北三区常住户口的无业人员，无其他生活来源，经所在地公安派出所、街道办事处出具证明，可以申请购置人力三轮客车、货车。
镇海、北仑两区和各县（市）对人力三轮客、货车和手拉车发展的控制，由区、县（市）人民政府根据本地实际情况规定。
第五条 需购买人力三轮客、货车和手拉车的，应当持有关证明向所在地非机动车管理机构提出申请，经审查符合条件的，发给购车许可证。
第六条 人力三轮客、货车和手拉车失窃后仍需购买的，应当在向所在地公安机关报失一个月后，凭失窃车辆执照向非机动车管理机构申领购车许可证。
人力三轮客、货车报废购买新车的，应当上缴报废车辆，按废旧品处理。
第七条 出售人力三轮客、货车和手拉车的商店，各县（市）和镇海、北仑区的，由各县（市）和镇海、北仑区公安机关和商业管理部门共同指定；海曙、江东、江北区的，由市公安机关和商业管理部门共同指定。被指定的商店凭购车许可证出售车辆。
第八条 购得人力三轮客、货车和手拉车的单位和个人，应当在购车后一个月内（边远山区两个月内），随带车辆和购车发票、单位证明或个人身份证、私人印章，到所在地非机动车管理机构申领牌照和行驶证。
发票遗失的，应当按要求填写发票遗失登记表，经出售商店书面证明，非机动车管理机构核实后，方可申领牌照和行驶证。
第九条 擅自在人力三轮货车上搭蓬、加座或擅自改装人力三轮客、货车和手拉车的，不予核发牌照和行驶证。
第十条 人力三轮客、货车和手拉车牌证遗失或损坏的，应当登报声明，向原发证的非机动车管理机构申请补发。
第十一条 转卖已领牌证的人力三轮客、货车和手拉车的单位或个人，应当随带车辆及牌证，经非机动车管理机构检验合格后，填写非机动车变动登记表，到工商行政管理部门指定的市场出售。
购买已领牌证的人力三轮客、货车和手拉车的单位或个人，应当在购车后一个月内到所在地非机动车管理机构办理过户或迁移手续。
第十二条 人力三轮客、货车和手拉车迁出原牌证核发地的，凭工作调动等有关证明，到原牌证核发地非机动车管理机构申领非机动车迁移证，并上缴原牌证。迁入地非机动车管理机构凭非机动车迁移证、本人身份证给予办理迁入手续。
第十三条 外来经商、办企业或建筑施工单位需使用人力三轮货车、手拉车的，以及其他单位和个人使用非宁波市的人力三轮客、货车和手拉车在本市辖区内行驶两个月以上的，凭原牌证向所在地非机动车管理机构办理签证手续，领取临时牌证。
第十四条 人力三轮客、货车和手拉车牌证全市统一制作，每五年换发一次。非机动车所有权人必须按照所在地非机动车管理机构要求的时间、地点换领牌证。
第十五条 人力三轮客、货车和手拉车驾车人员，必须符合法定年龄，了解有关交通法规，遵守有关规章制度，自觉服从交通管理。
第十六条 行驶中的人力三轮客、货车和手拉车必须具有牌照。牌照应当安装在统一的位置上：人力三轮客、货车安装在把手前沿，手拉车安装在右边前沿。
第十七条 人力三轮客、货车和手拉车必须结构牢固，车铃、车闸等各种安全装置齐全有效。
第十八条 人力三轮客、货车和手拉车载物行驶，必须遵守下列规定：
（一）汽胎轮手拉车不准超过一千公斤；
（二）钢丝轮手拉车不准超过六百公斤；
（三）人力三轮客、货车不准超过三百公斤。
第十九条 人力三轮货车装货高度超过车箱栏板时，不得乘人；利用空车时限乘三人。
人力三轮客车限乘两人，另可随乘十二周岁以下儿童一人。
第二十条 人力三轮客、货车和手拉车必须在指定的停放处停放。禁止在交通拥挤、道路狭窄、交叉路口和桥梁等地段停放车辆；
禁止用人力三轮客、货车和手拉车作摊位在道路上营业。
第二十一条 非海曙、江东、江北三区的人力三轮客、货车和手拉车，需在海曙、江东、江北三区城区行驶的，必须持有市非机动车管理机构核发的海曙、江东、江北三区城区通行证。
第二十二条 人力三轮客、货车和手拉车行驶路线、时间，由市、县（市）、区公安交通管理部门根据当地实际情况规定。
第二十三条 租用营业性运输单位的人力三轮客、货车和手拉车的，须凭车辆租赁合同和使用者本人身份证向所在地非机动车管理机构办理行驶证后方可行驶。
第二十四条 非机动车管理机构对人力三轮客、货车和手拉车每年检验一次，检验不合格或未按规定接受检验的不得行驶。
第二十五条 未凭购车许可证出售人力三轮客、货车和手拉车，对出售商店处以车辆售价一至两倍罚款，并责令收回售出的车辆。
第二十六条 违反本规定有下列行为之一的，可以暂扣车辆，并处一百元以下罚款：
（一）在道路上驾驶无号牌、无钢印车辆；
（二）私自编打钢印、制作号牌；
（三）擅自拼装非机动车辆。
在道路上行驶的无合法来历证明车辆，应予暂扣，对有盗窃等违法犯罪嫌疑的，应移交有关部门处理。
第二十七条 违反本规定有下列行为之一的，可以暂扣车辆，并处五元以下罚款：
（一）逾期未申领牌照和行驶证；
（二）牌证遗失后不申请补发；
（三）擅自转卖已领牌证的车辆；
（四）未按规定办理过户、迁移手续；
（五）未按规定申领临时牌证、通行证；
（六）未按规定换领牌证、接受检验。
第二十八条 擅自在人力三轮货车上搭蓬、加座或擅自改装车辆的，责令拆除或恢复原状，并可处以五元以下罚款。
第二十九条 违反本办法第十五条规定的，给予批评教育，并责令改正。
第三十条 人力三轮客、货车和手拉车领取牌证后没有安装而行驶或载物行驶超重、超载的，责令改正，并可处以五元以下罚款。
第三十一条 不按指定位置停放车辆的，责令改正，并可处以二元以下罚款；用人力三轮客、货车和手拉车作摊位在道路上营业的，处以五元以下罚款，并可暂扣车辆。
第三十二条 未按规定领取通行证的海曙、江东、江北三区人力三轮客、货车和手拉车在三区城区行驶的，暂扣车辆，并处以五元以下罚款。
第三十三条 人力三轮客、货车，手拉车未按市、县（市）、区公安交通管理部门规定的路线、时间行驶的，责令改正，并可处以五元以下罚款。
第三十四条 暂扣车辆的，公安交通管理部门应当当场开具暂扣凭证，并通知违章人员在三日内到指定的地点接受处理。
暂扣车辆的时间需要延长的，经县（市）、区公安交通管理部门负责人批准，可以延长十五日。上述期限届满需要继续扣押车辆的，必须报经主管公安机关或上一级公安交通管理部门批准。但最长不得超过一个半月。
第三十五条 违章人员无正当理由，自暂扣车辆之日起超过二个月不到指定地点接受处理的，被暂扣的车辆作无主财产处理。
第三十六条 罚没收入按规定全额上缴同级财政。
第三十七条 当事人对公安交通管理部门的处罚决定不服的，要以在接到处罚通知之日起十五日内依法申请复议，也可以依法向人民法院起诉。
第三十八条 公安交通管理人员必须秉公执法，不得滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿。违反上述规定的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 本办法由宁波市公安局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。



1997年8月8日