[案情]

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目，未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日，李某（乙方）与房地产公司（甲方）签订了认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套，建筑面积170平方米，单价每平方米11888元，总价202.096万元；乙方选择以认购金方式支付甲方606288元，并在协议签订当日一次付清；甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知，乙方在收到通知15日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日，李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。

2011年10月，李某要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金及利息，被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼，要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

[分歧]

案件审理中，对认购协议书的性质与效力有不同认识：第一种意见认为，认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果，房地产公司在销售手续不全的情况下，以认购房屋形式签订协议书并不违背法律，李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为，认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、认购协议书实为商品房买卖合同

1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款（当事人名称或者姓名、住所，商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用的条件及时间，装饰设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的办法，违约责任，双方约定的其他事项）或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元，并在协议签订当日一次付清，这里的认购金应为购房款，而不是定金。首先，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次，定金担保是双务的，即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金，收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》，房地产公司有权解除协议，并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次，定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定，定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此，本案李某支付的认购金不是作为担保的定金，而是李某交纳的部分购房款，而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%，本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此，李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然，李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务，房地产公司收取了首付房屋价款，并出具了收据。因此，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。

因此，根据《解释》第五条的规定，本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。

二、认购协议书为无效合同

城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房，其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行，将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定：出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。

总之，双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人依据约定收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时，房地产公司并未获取商品房预售许可证，因此，应认定认购协议书为无效合同。

（作者单位：陕西省高级人民法院）

侦破重庆市铜梁 “2·7”惨案断想

☆ 王泗友

2002年2月6日深夜时分，居住在重庆市铜梁县安居镇杨寿村的农民柯青全一家三口，惨遭杀戮。其作案手段之残忍、犯罪性质之恶劣，堪称铜梁县20年来刑事案件之首。这一特大恶性抢劫杀人案，惨不忍睹，骇人听闻，在铜梁县引起轩然大波。案发后，我县公安机关依靠县委、县政府和重庆市公安局坚强有力的领导和指挥，精心策划、缜密侦查、集中优势兵力，打了一场攻坚克难、警民联防的漂亮仗。2月26日，主要犯罪嫌疑人罗登平在大足县龙水镇束手就擒；2月27日，另一主要犯罪嫌疑人李夕明和情妇陈善术也被我局刑警从内蒙古包头市押回。至此，震惊铜梁的特大入室杀人抢劫案成功告破。

破 案 始 末

一、动作迅速，紧扣战机

2月7日8时20分，铜梁县局“110”接报：今天早上，本县安居镇杨寿村农民周启英去喊儿子柯青全一家吃饭，走拢后，发现儿子柯青全、儿媳张玲、孙子柯明松一家三口已躺在血泊之中。万分悲痛的周母拨通了“110”电话。

县公安局局长戴毅同志知晓情况后，立即召集在家的党委成员，成立了以局长戴毅为组长、副局长陈长龙、刑警大队长黄文志为副组长、安居派出所所长罗永红等48名民警为成员的“2·7特大杀人案”专案组。同时，市公安局刑警总队技术处的痕检、法医专家也赶赴现场，给予了技术上的援助。
现场勘查表明：死者柯青全（男，30岁）、张玲（女，28岁）身上均有8处创口，深达胸腔、腹腔，伤及内脏，颈项被割断五分之三；死者柯明松（男，5岁）颈项被割断五分之四。三者伤口均为锐器所致。初步断定死亡时间是2月6日23至0时，同时划定了案侦方向和范围。紧接着开展了紧锣密鼓的侦破工作。

二、刻划罪犯，内外模排

根据现场和尸检情况推定，专案组对犯罪嫌疑人进行了刻划：（1）案犯有犯罪前科；（2）可能是二人作案；（3）此案系青壮年所为，且对环境较为熟悉；（4）案犯可能受伤。于是，专案组分成若干小组，发动群众，全面走访，收集线索，逐一模排，层层筛选。开始了紧张的内、外围调查工作。通过专案组大量艰苦细致的工作，这个扑朔迷离的特大案件终于显露端倪。

三、多层张网，捕捉案犯

鉴于案件复杂情况，专案人员分组若干，各司其职，铺开了天罗地网：召开村民会议，发动群众，晓以厉害，实行悬偿举报；以现场为中心向周围辐射，逐步扩大模排面；对比邻县市的大小医院和医疗站点进行走访；对死者生前的社会关系进行全面调查；对周围有劣迹和前科的人员进行模排，对近期有刀伤、创伤的人员进行清理；县局向广大群众和友邻公安机关印发协查通报200余分；重庆市公安局就犯罪嫌疑人李夕明和罗登平向全国发出了通缉令，并利用科技手段上网追捕。

四、各个击破，瓮中捉鳖

大量的线索和证据已经证明：这起惨绝人寰的特大案件系铜梁县安居镇杨寿村6社农民李夕明（男，29岁）和大足县化龙乡寨子村一社的农民罗登平（男，29岁，外号“四季豆”)所为。之后，专案组艰苦的缉捕工作开始了：

精明果敢、敏捷睿智的戴毅局长断然决定：兵分四路，全面缉拿。一路由分管刑侦的副局长陈长龙同志领衔奔赴合川，寻找案犯可能去的地方；一路由刑警大队长黄文志带队直插永川，直奔李夕明情妇陈善术家；一路刑警副大队长胡绪明执杆星夜前往大足县，直捣罗登平老巢；一路由派出所长罗永红领队到李夕明曾经活动过的地方和周围亲戚朋友家去布控。

2月19日，一群众举报：犯罪嫌疑人李夕明和一女人潜到了内蒙古包头市其姐李夕芳家。专案组当即决定派刑警副大队长许先谷、侦察员姚雄直飞包头将其押回；2月25日，专案组副大队长胡绪明、侦察员张小勇在大足警方的配合下，将罗登平缉捕归案。

案 侦 启 示


干净、利索、彻底解决“2·7”特大杀人抢劫案的当天，重庆市公安局发来嘉奖令；中共铜梁县委、铜梁县人民政府召开庆功会，对专案组有功人员给予表彰。全体参战民警深受鞭策和启发，铜梁县局在上级公安机关和当地党委、政府的鼓舞下，全体干警对这次案件的侦破进行了认真的总结和回顾。大家一致认为：成功破获“2·7”特大杀人抢劫案，是公安机关在新形势下，依靠党委领导，坚持专门工作与群众路线相结合的一次成功尝试；也是我县公安机关在新的历史时期，实践“三个代表”，开展“三项教育”，工作作风得以转变和加强，整体素质得到完善和提高的又一例证。

一、快速反应、检验了指挥中枢的运筹能力

“2·7”惨案在接报后，铜梁县局党委高度重视，局长戴毅同志立即带领分管刑侦副局长陈长龙、刑警大队长黄文志等同志赶赴现场，并控制了全县的交通要道以及案犯可能出逃的地方，对全县的警力进行了合理的部署和调控，确保了万无一失。这充分说明，公安机关的指挥员临危不乱，表现出处置突发事件和暴力案件的指挥素质和用警能力。做到了报告情况快，调集警力快，安排部署快，抓住了战机，把握了主动权，为后来捕捉线索、收集证据、缉拿犯罪嫌疑人奠定了坚实的基础。
首先、反应敏捷，组织指挥有方。戴毅局长接到报案后，在向市局报告的同时，在现场还向县委、政府报告了情况，还与侦查人员一道勘查现场，询问知情人，根据现场情况进行了反复的研究和讨论，很快确定了侦查范围和方向，及时调整了警力，做到了有的放矢，避免了瞎模乱闯，为侦破此案赢得了有利时机。

第二、决策果断，侦查方向明确。经过现场勘查和分析，刻划了罪犯形象，弄清了作案对象，知晓其事先有预谋，作案有同伙，毅然决定封锁交通要道，检查车辆行人，访问周围群众，寻找受伤的人，动于敌动之先。且兵分四路，围追堵截。

第三、战术灵活，安排部署恰当。专案组成立后，在县领导和市局关怀支持下，以公安机关为主体的指挥部严密布置，很快构建由中心到外围、由县内到县外的多道防线。
第四、领导身先士卒，体现了榜样的作用。戴毅局长率先垂范，临阵参战，既是指挥员又是战斗员。哪里有情况，他就出现在哪里，民警哪里有困难，他就帮助在哪里。经常问寒问暖，交心谈心，关心民警的切身利益。既掌握了情况，便于正确实施指挥，又鼓舞了士气，稳定了参战民警的情绪。

二、领导重视、增强了侦查破案的攻坚合力

案发当日，县公安局局长戴毅及时将情况报告了县委、政府，得到了各级领导的高度重视：县委书记马平、县长管洪指示：公安机关要不惜一切代价，尽快破案，严惩凶犯，以确保社会稳定。与此同时，县人大主任周尚军、县政协主席逯兴国得知情况后，也多次过问案件侦破进展情况。县委副书记叶永海、县政法委书记赵如均、政法委副书记刘安学等也先后亲临现场，关心案侦进展情况。