对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


　　“人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题，但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

　　请看实例：甲为贪图享乐的无业游民，手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花，甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙，租期20年，租金40万。后甲又将该房卖给了丙，价款40万，办理了过户手续。这样，甲仅拿出一套价值40万的房子，却得到了80万的收益，真是绝顶聪明的“高手”啊！问题是，根据“买卖不破租赁”的法律规则，乙的承租权受到法律保护，丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙，对丙构成了无情的欺诈！

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则，房屋租赁合同不仅具有债权效力，更具有了物权效力！

　　丙有了房屋的所有权，却不能对其使用，此时丙极为懊恼，欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择：一是起诉甲违约，要求甲赔偿损失；二是起诉甲构成欺诈，要求解除合同，返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道，而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”，甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息！

　　因甲的欺诈，丙蒙受重大损失。有人可能会说，丙太傻，这么一大笔交易，请个律师把把关就不会被骗了。实际上，丙买房过程中有律师的全程陪同！问题是，甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示，即使是律师也无从查知！

　　《城市房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力，造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记，从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子，屡屡欺诈得手。

　　笔者认为，规避此欺诈的一个可行方案是：通过立法，将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力，而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来，要想取得物权效力，使用“买卖不破租赁”规则，就必须对房屋租赁合同进行登记；而没有经过登记，则仅具有对内效力即债权效力，不具有对外效力，不能适用“买卖不破租赁”规则。这样，消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况，从而有效避免此类欺诈的发生。


人事部


人事外事工作2000年规划
人事部


1988年以来，人事外事工作紧密配合部人事制度改革的各项中心任务，努力开拓进取，工作扎实有效，从无到有，从小到大，打开了局面，形成了规模，积累了成功的经验，为今后人事外事工作的进一步发展奠定了良好的基础。
从现在到2000年，是我国改革开放、经济发展和现代化建设承前启后、继往开来的关键时期，也是我国人事制度深化改革、人事事业深入发展的重要阶段。为了使人事外事工作更好地为人事制度改革和人事事业发展服务，充分发挥“窗口”和“桥梁”作用，依据《人事工作199
6—2000年规划纲要》，制定本规划。

一、指导思想和基本原则
人事外事工作是我国外事和外交工作的一个重要组成部分。人事外事工作的指导思想是：坚持以马列主义、毛泽东思想和邓小平同志建设有中国特色社会主义理论以及党的基本路线为指导，坚持贯彻执行我国的外交方针政策；紧紧围绕部党组提出的实现人事工作“两个调整”的改革思
路，积极推动人事领域的对外交流与合作，吸收借鉴国际先进的管理经验和方法，为宣传我国改革开放的伟大成就，扩大国际影响，主动开展各项人事外事工作。
人事外事工作的主要原则是：
—突出重点。今后五年，人事外事工作的重点是：积极推动全国人事行政领域的对外开放与交流，努力为在我国建立与社会主义市场经济相配套的人事管理体制即“三个制度、三个体系”，推行整体性人才资源开发，加强“三支队伍”建设，广泛开展人事行政领域的国际交流与合作，
积极发展与世界各国人事行政界交往。
—注重实效。各项人事外事工作，无论是多双边交流与合作，还是出国培训考察、专题研讨会、国际会议，都要紧紧围绕人事工作的中心任务，结合并立足于人事制度改革的实际，在充分了解、认真研究国外情况的基础上，取其精华，去其糟粕，取长补短，为我所用。坚决防止盲目地
、脱离实际地照搬照抄。
—拓宽领域。根据人事工作重点，进一步拓宽人事外事工作领域。人事外事工作既要立足于人事系统，又要努力促进和推动中央、国务院各部委和省、自治区、直辖市人事外事工作的开展；同时，要将人事外事工作对外交流合作领域，从目前的人事领域逐步扩展到人事行政和整个人才
资源领域；从发达国家逐步扩展到东欧和更多的发展中国家。
—扩大规模。扩大双边和多边人事外事工作活动范围；扩展对外交流与合作的渠道；加大公务员出国培训力度，形成一定规模的公务员出国培训体系；加强国际人事调研；扩展国际职员队伍；加强外事人中队伍建设，提高人事外事工作人员整体素质和水平。

二、目标任务和要求
随前当前人事制度改革形势的发展，人事外事工作面临着更加艰巨的任务。到2000年，人事外事工作的主要目标任务和要求是：
—深入开展人事行政领域的双边国际交流与合作，形成一批稳定的合作交流渠道，提高交流与合作层次，扩大合作领域和规模，充分发挥双边国际交流与合作的主渠道作用。到2000年，计划派出各类出国团级200个共计1000人次：接待来访团组300个1500人次；建? ⑺吡到涣鞴矣上钟械模玻掣鲈黾拥剑矗案觯磺┦鸬乃浇涣骱献餍橛上衷诘模保蹈鲈黾拥剑常案觯⒌亩酝夂献髑烙赡壳暗模保玻案鲈黾拥剑玻埃案觯⑿纬梢慌献飨钅俊? —拓宽多个外事工作活动范围，积极发展与国际人事行政界的交往。积极参与人事行政、人力资源开发方面的国际组织和国际会议，努力争取在重要的国际组织中担任领导职务，扩大我国在国际人事行政领域的影响；充分利用多边外事工作活动范围广、层次高的特点，抓住有利时机，
加强与国际组织，特别是国际行政科学学会、亚太经济合作组织、世界继续教育工程协会、东部地区公共行政组织等重要组织的联系，争取在这些组织中担任领导职务，积极参加有关活动。到2000年，拟举办2—3次国际会议，组织一批高层次高水平的关于我国人事行政体制改革的论
文、利用国际舞台，宣传我国改革开放成就，扩大我国的国际影响。
—努力巩固和扩大国际职员队伍，认真做好国际职员的组织管理和选派工作，充实完善向“国际惯例靠拢”的管理规定；国际职员管理工作将加强国内外、前后方的密切配合，做好组织管理和选派工作，力争巩固并保留我国在国际组织中现有的高级职位，争取更多高层职位；争取在今
后5个内派往国际组织的任职人员由现在的280人增加到300人；建立国际职员后备人员库、现任国际职员库和国际职员人事档案库，将后备人员由现在的200人扩大到400人。
—认真落实公务员国外培训计划，加快培养一批从中央到地方公务员业务骨干；培养和造就跨世纪的行政管理人才，派遣一批年轻优秀公务员出国培训进修。出国培训工作将加大规模和力度。在今后5年内争取派遣40—50期共600人次的短期出国培训考察考证；派遣100人次
的长期出国培训进修人员；在将中央各部委和所有省、市、区人事厅（局）长普遍轮训一次的同时，努力为一批年轻有为的中青年公务员创造出国深造的机会；五年内争取国外培训经费资助200万美元；争取国内其他部门资助300万人民币。此外，计划召开1—2次出国培训经济交流
会和出国培训成果效益评估会。
—组织召开全国人事外事工作会议，总结交流经验，推动人事领域进一步对外开放与交流。加强国际人事行政调研工作，广泛介绍国外人事行政管理经验，为我国人事行政改革服务。在今后五年期间，计划编撰发行30期《国际人事调研》（双月刊），组织100多篇质量较好的文章
，撰写出版第二、三册《外国公务员制度》以及出国培训考察报告集《他山之石》续集。
—努力提高外事人员整体素质，建立一支精干的外事人员队伍。尽快解决外事人员队伍缺编问题，并努力为外派机构储备一定的后备干部。

三、主要措施
人事外事工作由于政策性强、难度大、任务重，要领导重视、思想解放，长远规划，在拓宽交流合作渠道、开辟人事外事经费来源、加强组织管理和加强外事人员队伍建设等方面采取有效方法和切实可行的措施，保证人事外事工作顺利完成预定的目标、规划和任务。
—多方面开辟建立对外交流与合作渠道。利用双边互访和多边交流以及出国培训进修等多种途径，拓宽合作领域，丰富交流合作内容，促进新的交流合作协议的签署和新的合作项目的形成，为我国人事行政领域的对外交流与合作建立稳定的合作渠道。
—努力开辟多种途径，积极争取国外资助和国内有关部门配合与支持，确保足够的人事外事经费来源。在依靠国家财政拨款的同时，努力通过建立交流合作协议和项目，争取外国经费资助，为双边、多边交流，国外培训考察，组织和参加国际会议等外事工作筹措必要的经费。
—加强人事外事工作的规划，制定切实可行的管理规定。严格遵循中央有关外交工作的方针政策和原则，按外事工作的规定和外事审批权限，认真做好每一项人事外事工作。对外交流与合作要有针对性和计划性，要有部署、有检查、有落实。要细心安排，精心组织，确保质量。
—建立健全人事外事工作的规章制度和有关法规，用以指导和推动全国人事外事工作的开展；认真组织实施《国家公务员出国培训暂行规定》和《国家公务员出国培训管理实施办法》；充实完善人事外事工作规定和工作人员守则；充实完善国际职员管理有关规定和国际职员工作向国际
惯例靠拢的具体管理办法；建立健全外事工作人员行为规范，使人事外事工作在各方面进一步规范化和系统化，做到有章可循。
—积极选拔政治思想好、外语水平高、工作能力强的人员充实外事人员队伍，不断加强外事人员的政治思想教育、国情教育、外事纪律教育、专业技能培养，使之成为既精通外事工作又熟悉人事行政管理的复合型人才。



1996年9月28日