论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析
王 俊
商品房买卖合同被确认无效，对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定？较之一般合同有何特殊性？作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例，试对这一问题进行论述，希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年，某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批，体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后，体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓，双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元，体育局向其开具了收据。此房建成，买主入住以后，体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是，由于起初在报批手续上存在的问题，虽经房主们多次催促，体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后，令十户老百姓意想不到的是，2003年10月，体育局突然通知十户房主，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回，而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元，限期搬离此房。经了解，体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”，无奈之下，将体育局告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令体育局返还购房款、办证费及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意在十户房主交还房屋的前提下，返还购房款、办证费，但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息，而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的利益损失？
一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定
从理论上说，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，对可得利益损失的赔偿，虽理论界众说纷纭，但在司法实践中，要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住五年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。
（一）房屋升值部分的定性
很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本（后者将在下文中作详细论述）。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为，买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，也有不少出卖人是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中，事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事，所以，法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，如上述案例中的开发手续不全，一房数卖等现象层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中，体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为，其后又将房屋买与第三人，属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后，出卖人除需返还买受人购房款及其利息外，还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分，应该是比较公平的做法。
作者联系方式：010-84832326 84832325
商业银行次级债券发行管理办法
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公告
〔2004〕第4号
为了规范商业银行发行次级债券行为，维护投资者合法权益，促进商业银行资产负债结构的改善和自我发展能力的提高，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同制定了《商业银行次级债券发行管理办法》，现予公布实施。
附件：商业银行次级债券发行管理办法
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二○○四年六月十七日
附件
商业银行次级债券发行管理办法
第一章总则
第一条为规范商业银行发行次级债券行为，维护投资者合法权益，促进商业银行资产负债结构的改善和自我发展能力的提高，根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》和《中华人民共和国商业银行法》等法律，制定本办法。
第二条本办法所称商业银行次级债券（以下简称“次级债券”）是指商业银行发行的、本金和利息的清偿顺序列于商业银行其他负债之后、先于商业银行股权资本的债券。
经中国银行业监督管理委员会批准，次级债券可以计入附属资本。
第三条次级债券可在全国银行间债券市场公开发行或私募发行。
商业银行也可以私募方式募集次级定期债务，商业银行募集次级定期债务应遵循中国银行业监督管理委员会发布的相关规定。
第四条次级债券发行人（以下简称发行人）为依法在中国境内设立的商业银行法人。
第五条次级债券的发行遵循公开、公平、公正、诚信的原则，并充分披露有关信息和提示次级债券投资风险。
第六条次级债券的投资风险由投资者自行承担。
第七条中国人民银行和中国银行业监督管理委员会依法对次级债券发行进行监督管理。中国银行业监督管理委员会负责对商业银行发行次级债券资格进行审查，并对次级债券计入附属资本的方式进行监督管理；中国人民银行对次级债券在银行间债券市场的发行和交易进行监督管理。
第二章次级债券发行申请及批准
第八条商业银行发行次级债券应由国家授权投资机构出具核准证明；或提交发行次级债券的股东大会决议。股东大会决议应包括以下内容：
（一）发行规模、期限；
（二）募集资金用途；
（三）批准或决议的有效期。
第九条商业银行公开发行次级债券应具备以下条件：
（一）实行贷款五级分类，贷款五级分类偏差小；
（二）核心资本充足率不低于5%；
（三）贷款损失准备计提充足；
（四）具有良好的公司治理结构与机制；
（五）最近三年没有重大违法、违规行为。
第十条商业银行以私募方式发行次级债券或募集次级定期债务应符合以下条件：
（一）实行贷款五级分类，贷款五级分类偏差小；
（二）核心资本充足率不低于4%；
（三）贷款损失准备计提充足；
（四）具有良好的公司治理结构与机制；
（五）最近三年没有重大违法、违规行为。
第十一条商业银行发行次级债券应分别向中国银行业监督管理委员会、中国人民银行提交申请并报送有关文件（申请材料格式见附1），主要包括：
（一）次级债券发行申请报告；
（二）国家授权投资机构出具的发行核准证明或股东大会通过的专项决议；
（三）次级债券发行可行性研究报告；
（四）发行人近三年经审计的财务报表及附注；
（五）发行章程、公告（格式要求见附2、3）；
（六）募集说明书（格式要求见附4）；
（七）承销协议、承销团协议；
（八）次级债券信用评级报告及跟踪评级安排的说明；
（九）发行人律师出具的法律意见书。
第十二条中国银行业监督管理委员会应当自受理商业银行发行次级债券申请之日起3个月内，对商业银行发行次级债券进行资格审查，并做出批准或不批准的书面决定，同时抄送中国人民银行。中国人民银行应当自收到中国银行业监督管理委员会做出的批准文件之日起5个工作日内决定是否受理申请，中国人民银行决定受理的，应当自受理申请之日起20日内做出批准或不批准的决定。
未经中国人民银行批准，商业银行不得在全国银行间债券市场发行次级债券。
第十三条商业银行持有的其他银行发行的次级债券余额不得超过其核心资本的20％。
第十四条次级债券计入商业银行附属资本的条件按照中国银行业监督管理委员会发布的相关监管规定执行。
第三章次级债券的发行
第十五条商业银行发行次级债券应聘请证券信用评级机构进行信用评级。证券信用评级机构对评级的客观、公正和及时性承担责任。
第十六条商业银行次级债券的发行可采取一次足额发行或限额内分期发行的方式。发行人根据需要，分期发行同一类次级债券，应在募集说明书中详细说明每期发行时间及发行额度。若有变化，发行人应在每期次级债券发行15日前将修改的有关文件报中国人民银行备案，并按中国人民银行的要求披露有关信息。
第十七条发行次级债券时，发行人应组成承销团，承销团在发行期内向其他投资者分销次级债券。
第十八条次级债券的承销可采用包销、代销和招标承销等方式；承销人应为金融机构，并须具备下列条件：
（一）注册资本不低于2亿元人民币；
（二）具有较强的债券分销能力；
（三）具有合格的从事债券市场业务的专业人员和债券分销渠道；
（四）最近两年内没有重大违法、违规行为；
（五）中国人民银行要求的其他条件。
第十九条以招标承销方式发行次级债券，发行人应向承销人发布下列信息：
（一）招标前，至少提前3个工作日向承销人公布招标具体时间、招标方式、招标标的、中标确定方式和应急招投标方案等内容；
（二）招标开始时，向承销人发出招标书；
（三）招标结束后，发行人应立即向承销人公布中标结果，并于次日通过中国人民银行指定的媒体向社会公布招标结果。
第二十条招投标通过中国人民银行债券发行系统进行，发行人不得透露投标情况，不得干预投标过程。中国人民银行监督招标过程。
第二十一条发行人应在中国人民银行批准次级债券发行之日起60个工作日内开始发行次级债券，并在规定期限内完成发行。
发行人未能在规定期限内完成发行时，原批准文件自动失效，发行人如仍需发行次级债券，应另行申请。
第二十二条次级债券发行结束后5个工作日内，发行人应向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告次级债券发行情况。
第二十三条次级债券私募发行时，发行人可以免于信用评级；私募发行的次级债券只能在认购人之间进行转让。次级定期债务，经批准可比照私募发行的次级债券转让方式进行转让。
第二十四条次级债券的交易按照全国银行间债券市场债券交易的有关规定执行。
第四章登记、托管与兑付
第二十五条中央国债登记结算有限责任公司（以下简称“中央结算公司”）为次级债券的登记、托管机构。
第二十六条发行期结束后，发行人应及时向中央结算公司确认债权。在债权确认完成后，中央结算公司应及时完成债权登记工作。
第二十七条发行人应向中央结算公司缴付登记托管费。
第二十八条发行人应于次级债券还本或付息日前10个工作日，通过中国人民银行指定的新闻媒体向投资者公布次级债券兑付公告。
第二十九条次级债券还本或付息日前，发行人应将兑付资金划入中央结算公司指定的账户。
第三十条发行人应向中央结算公司支付兑付手续费。
第五章信息披露
第三十一条商业银行公开发行次级债券时，发行人应在中国人民银行批准发行次级债券后，在发行次级债券前5个工作日将发行公告报中国人民银行备案，并刊登于中国人民银行指定的媒体，同时印制、散发募集说明书。
经中国人民银行批准分期发行次级债券的，发行人应在每期次级债券发行前5个工作日在中国人民银行指定的媒体公布发行公告，并披露本次发行与上次发行之间发生的重大事件。
发行人应公告中国人民银行要求披露的其他信息。
第三十二条发行人应保证发行公告没有虚假、误导性陈述或者重大遗漏，并保证对其承担责任。发行人应当在发行公告的显著位置提示投资者：“投资者购买本期债券，应当认真阅读本发行公告及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。主管部门对本期债券发行的批准，并不表明对本期债券的投资价值做出了任何评价，也不表明对本期债券的投资风险做出了任何判断”。
第三十三条发行人应在发行公告与募集说明书中说明次级债券的清偿顺序，并向投资者说明次级债券的投资风险。
第三十四条次级债券到期前，发行人应于每年4月30日前向中国人民银行提交经注册会计师审计的发行人上一年度的年度报告。公开发行次级债券的，发行人应通过有关的媒体披露年度报告。
第三十五条对发行人进行财务审计、法律咨询评估及债券信用评级的会计师事务所、律师事务所和证券信用评级机构应客观、公正地出具有关报告文件并承担相应责任。
第三十六条对影响发行人履行债务的重大事件，发行人应在第一时间将该事件有关情况报告中国人民银行、中国银行业监督管理委员会，并按照中国人民银行指定的方式向投资者披露。
第三十七条中央结算公司应为银行间债券市场主管部门和投资者了解次级债券信息提供服务，并及时向银行间债券市场主管部门报告各种违反信息披露规定的行为。
第三十八条商业银行次级债券私募发行时，其信息披露的内容与形式，应在发行章程与募集说明书中约定；信息披露的对象限于其次级债券的认购人。
第六章附则
第三十九条对于违反本办法的行为，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会按照《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》的有关规定给予处罚。
第四十条政策性银行发行次级债券适用本办法。
第四十一条本办法由中国人民银行、中国银行业监督管理委员会负责解释。
第四十二条本办法自发布之日起施行。
附：
1.商业银行发行次级债券报送申请文件的格式
2.商业银行次级债券发行章程的编制要求
3.商业银行次级债券发行公告编制要求
4.商业银行次级债券募集说明书编制要求
附1
商业银行发行次级债券报送申请文件的格式
一、发行申请材料的纸张、封面及份数
（一）纸张大小：A4纸规格；
（二）封面：
1．标有“发行XX银行次级债券申请材料”字样；
2．申请机构名称、注册地址、联系电话、联系人、邮政编码；
3．申报时间。
（三）份数
申请材料共2份，其中至少一份为原件。
二、发行申请材料目录
（一）次级债券发行申请报告；
（二）国家授权投资机构出具的发行核准文件或股东大会决议；
（三）次级债券发行可行性研究报告；
（四）发行人近三年经审计的财务报表及附注；
（五）发行章程；
（六）发行公告；
（七）募集说明书；
（八）承销协议；
（九）承销团协议；
（十）次级债券信用评级报告及跟踪评级安排的说明；
（十一）发行人律师出具的法律意见书。
附2
商业银行次级债券发行章程的编制要求
商业银行次级债券发行章程应包括以下内容：
（一）债券次级性说明及风险提示
向投资者说明次级债券的本金和利息的偿还顺序，向投资者揭示风险。
（二）发行人基本情况
发行人名称、注册地址、经营范围、法定代表人、联系电话、邮政编码；近三年的经营状况和业务发展的基本情况；财务、业务、治理等情况。
（三）本期债券情况
次级债券名称，发行总额，发行次级债券的目的，用途，次级债券面值，发行的票面利率（价格）或票面利率（价格）确定方式，发行对象、方式、时间、期限，本金偿还、利息支付的方式和顺序，次级条款、托管和兑付等。
（四）发行人历史财务数据和指标
发行人最近三年财务报告和指标摘要。
（五）发行人财务结果的分析
管理层对公司的财务状况和财务业绩的变动进行分析。
（六）本期债券募集资金的使用
对资金用途进行说明。
（七）发行人与母公司、子公司及其他投资者的投资关系
（八）公司董事会及高级管理人员
介绍公司董事会及高级管理人员简历。
（九）债券承销和发行方式
介绍承销方式、主承销商和承销团成员以及投资者购买办法。
（十）法律意见
发行人律师出具的法律意见书概要。
（十一）本次发行有关机构
发行人、主承销商、承销团、证券信用评级机构的联系人、联系方式。
附3
商业银行次级债券发行公告编制要求
商业银行次级债券发行公告不得与发行章程相冲突，应包括以下内容：
（一）债券次级性说明及风险提示
向投资者说明次级债券的本金和利息的偿还顺序，向投资者揭示风险。
（二）发行人基本情况
发行人名称、注册地址、经营范围、法定代表人、联系电话、邮政编码；近三年的经营状况和业务发展的基本情况；财务、业务、治理等情况。
（三）本期债券情况
次级债券名称，发行总额，发行次级债券的目的，用途，次级债券面值，发行的票面利率（价格）或票面利率（价格）确定方式，发行对象、方式、时间、期限，本金偿还、利息支付的方式和顺序，次级条款、托管和兑付等。
（四）发行人历史财务数据和指标
发行人最近三年财务报告和指标摘要。
（五）发行人财务结果的分析
管理层对公司的财务状况和财务业绩的变动进行分析。
（六）本期债券募集资金的使用
对资金用途进行说明。
（七）发行人与母公司、子公司及其他投资者的投资关系
（八）公司董事会及高级管理人员
介绍公司董事会及高级管理人员简历。
（九）债券承销和发行方式
介绍承销方式、主承销商和承销团成员以及投资者购买办法。
（十）法律意见
发行人律师出具的法律意见书概要。
（十一）本次发行有关机构
发行人、主承销商、承销团、证券信用评级机构的联系人、联系方式。
（十二）备查信息
附4
商业银行次级债券募集说明书编制要求
（一）募集说明书概要
对债券主要发行条款和发行人概况进行说明。
（二）债券次级性说明及风险提示
向投资者说明次级债券的本金和利息的偿还顺序，向投资者揭示风险。
（三）本期债券情况
次级债券名称，发行总额，发行次级债券的目的，用途，次级债券面值，发行的票面利率（价格）或票面利率（价格）确定方式，发行对象、方式、时间、期限，本金偿还、利息支付的方式和顺序，次级条款、托管和兑付等。
（四）发行人基本情况
发行人名称、注册地址、经营范围、法定代表人、联系电话、邮政编码；近三年的经营状况和业务发展的基本情况；财务、业务、治理等情况。
（五）发行人历史财务数据和指标
发行人最近三年财务报告和指标摘要。
（六）发行人财务结果的分析
管理层对公司的财务状况和财务业绩的变动进行分析。
（七）本期债券募集资金的使用
对资金用途进行说明。
（八）债券发行后发行人的财务结构和已发行未到期的其他债券
（九）发行人所在行业状况
（十）发行人业务状况及在所在行业的地位分析
（十一）发行人与母公司、子公司及其他投资者的投资关系
（十二）公司董事会及高级管理人员
介绍公司董事会及高级管理人员简历。
（十三）债券承销和发行方式
介绍承销方式、主承销商和承销团成员以及投资者购买办法。
（十四）税务等相关问题分析
向投资者说明投资本期债券可能遇到的税务问题。
（十五）法律意见
发行人律师出具的法律意见书概要
（十六）本次发行有关机构
发行人、主承销商、承销团、证券信用评级机构的联系人、联系方式。
（十七）备查资料
提示投资者可以到有关网站下载发行公告等其他有关发行资料。