购房契约的新约与旧约/蓑笠翁

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 13:18:58   浏览:9185   来源:法律资料网
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“有人从西珥不住的大声问我:‘守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?’ 守望的人回答:‘黎明来到了,可是黑夜却没有过去!你们如想再问,就可以问,就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》


购房契约的新约与旧约
作者:蓑笠翁


自2001年,北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订,换成了新的版本:旧契约条款少,新契约内容全。几年过去了,于是就有了自己的一些想法,直到一天,有些现象看在眼里,有了“骨鲠在喉,不吐不快”的感觉。

那么何谓“新”呢?我想,应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云:新契约克服了旧契约的种种弊端,代之以完善的条款和内容,对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史,总是在两种力量的较量中曲折发展,好比由秦始皇写一部,就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用,梅因在《古代法》一书中写道:“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中,其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’,成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说,所有进步社会的运动,到此为止,是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说,新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约,专业人士们(比如律师/学者)却发现,旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在,政府修订契约的初衷,对房地产商们的制约并没有实现,较为关键的问题并没有解决。中国的变革,一向系政治行为,其它因素的作用,一直有限。很多事件的推动,完全依附于政治,并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间,让我们还是用现象来说话。

现象一:房地产商的实力

房地产商们开发项目以“期房”居多,而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”,工程不能按时完成或是根本无法完成,不仅房产会贬值,而且还会直接影响消费者的生活,经济上蒙受巨大损失。而在此时,房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一,实力体现在法律法规中的“硬指标”,就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题,房地产商企业资质越高,自有资金越充足,抗风险能力也就越强;反之,房地产商依靠“滚动开发”来运营项目,需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受影响,房产盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。
这样,新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容,但是仍有房地产商与消费者签约时不填写,也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说:“生活中我从来不赌,但事业上我是一个大赌徒,每一步路都是在赌”,他们也许从来就没有想过,买他们房产的消费者有没有胆略去赌,有没有本钱去赌啊?!时势造英雄,国家需要金牌时,马俊仁就是英雄;想看电影时,张艺谋就是英雄;而人民需要住房时,房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的,可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

现象二:房地产项目的证件

房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证,最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”,这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

1.国有土地使用权证
如果房地产商不能取得国有土地使用权证,就不能取得房屋所有权证,而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金,许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致,或销售情况不好,甚至于把资金周转于其它的项目。

2.建设工程规划许可证
房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等,在房地产项目开发建设过程中,必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

3.建设用地规划许可证
工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

4.建设工程开工证
建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

5.销售(预售)许可证
各房地产商在北京市开发建设的商品房,只有取得销售(预售)许可证后,方可销售和预售。

虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示,“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求,但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样,正是“伪君子生着一张红衣主教的脸,却有一颗磨坊主人的心”:
(1)利用证件的复印件修修改改、大做文章;
(2)证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一;
(3)超出销售(预售)许可证注明的楼座、楼层进行销售;
(4)超出建设工程开工证的高度、面积建设。
消费者们看好自己心仪已久的房产,交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金,等到要签约,而要看房地产商们的“五证”时,他们往往会给出几张模模糊糊的复印件,或者干净利落的告诉你:“原件不在这儿,你如果一定要看,就到我们公司总部去看吧!” 龙应台说过:“你有知道的权利,我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中,消费者由于缺乏足够准确的信息,处于绝对劣势。要知道,人的言行有时是虚假的,其实,那正是另一种真实!许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范,而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说:“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理,发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业,而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产,才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人,但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


现象三:房地产项目的房屋面积

我们正面临一个消费的时代,《精品购物指南》代替了《毛主席语录》,“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天,房地产交易的繁荣,反衬出计划经济的失败,但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多,已经成为了一种现象。
在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中,虽已要求房地产商将这几项数据明示,同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差,但面积风险依然如故:
(1)分摊的公用建筑面积界定模糊,将不应计入分摊的面积计入分摊,消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误;
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关于加强农产品质量安全监管和产销衔接 确保元旦春节期间农产品消费安全的通知

农业部


关于加强农产品质量安全监管和产销衔接 确保元旦春节期间农产品消费安全的通知

农质发[2008]4号


各省、自治区、直辖市、计划单列市农业(农林、农牧)、畜牧兽医、渔业厅(局、委、办),新疆生产建设兵团农业局:

  元旦和春节即将来临,做好农产品质量安全监管和产销衔接工作,让人民群众过上一个欢乐祥和的节日,是落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求,各地农业部门务必高度重视,采取得力措施,抓紧抓好“两节”农产品质量安全监管和产销衔接工作,保证农产品消费安全、供给充足。现将有关要求通知如下:

  一、加强农产品生产环节监管

  要依法加大对农产品产地环境、农业投入品使用和生产过程等关键环节的监管,推广动植物病虫害综合防治技术,引导农民合理使用农业投入品,建立健全生产记录档案,强化环境监测与治理,推动农业标准化生产,严把农产品产地准出关。要加大农资打假和农资市场整治力度,严厉打击非法制售、使用禁用药物行为。

  二、推行农产品市场准入

  采取农产品生产企业、批发市场、农贸市场、超市等企业自检与主管部门监测抽查相结合等方式,把好市场准入关。对发现的不合格农产品,要及时依法进行无害化处理,一律不得上市销售,消除质量安全隐患。特别是要将主要农产品批发市场100%纳入质量安全监测范围,督促建立健全农产品质量安全检测及报告制度,组织力量认真开展检测抽查,增加检测频率,扩大检测范围,严格检测标准,加强对经营户的监督管理,确保市场销售的农产品安全可靠。

  三、抓好农产品产销衔接

  当前,受多种因素影响,我国农产品价格下行压力加大,部分鲜活农产品出现滞销。各地要抓住节日消费高峰的有利时机,千方百计促进农产品销售,促进农民增收。要加强农产品市场监测,密切跟踪市场运行状况,及时收集发布供求和价格信息,为生产和销售提供细致、具体、准确的信息服务。加强市场调研,大力宣传推介,组织形式多样的产销对接活动,活跃市场气氛,拉动农产品消费。充分发挥网络促销平台和“12316”农业公益服务热线作用,引导农产品有序流通。支持批发市场对车辆入场费、摊位费等实行减免措施,鼓励批发市场、经纪人、行业协会、专业合作社等各类市场主体在节日期间扩大经营规模,保证市场农产品供应品种丰富、数量充足。认真贯彻国家鼓励农产品流通的有关政策,积极配合有关部门检查督促落实鲜活农产品运输“绿色通道”政策,清理取缔公路违法设卡收费行为,营造有利于农产品大流通的良好环境,保障货畅其流。督促各地农产品批发市场节日期间坚持正常营业,市场管理与服务人员要加强值班,维护正常交易秩序,提供有效的市场服务,满足节日期间农产品流通量不断增加的需要。

  四、主动处置农产品供给和质量安全突发事件

  各级农业部门要会同有关部门加大对农产品质量安全突发事件的防控力度,按照“应急与预防并重、常态与非常态相结合”的原则,进一步完善应急预案和应急机制,落实工作责任,健全应急体系。要认真查找存在的问题和隐患,采取针对性措施,有效预防质量安全事件的发生。要高度重视新闻宣传和舆论导向的作用,强化网络等媒体舆情监测和预警,建立统一的农产品质量安全信息发布制度。对于不实报道,要积极回应,尽快澄清事实。要建立健全举报投诉制度,接受公众咨询和社会监督。对可能出现的农产品市场滞销或脱销等市场异常波动,要坚持早发现、早分析、早应对和早处置,保证市场平稳运行。

   二〇〇八年十二月二十六日


抚顺市门牌管理暂行办法

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市门牌管理暂行办法

(抚顺市人民政府26号令)

第一条 为加强城市管理,方便群众,实现我市门牌标

准化,依据国家《地名管理条例》制定本办法。

第二条 凡在我市辖区内的机关、团体、部队、企事业

单位和居民住宅等均应按此办法设置门牌。门牌的设置,必

须以地名主管部门颁布的标准地名为依据,体现规范、合

理、整齐美观、查找方便。

第三条 市公安局会同地名机构负责门牌的设置、更新

和管理,本办法由市公安局负责组织实施。

第四条 门牌是楼、栋、门洞和门户的标志和代号,凡

涉及需用地址的,均应有门牌号。

第五条 门牌分为主楼牌、支楼牌、独楼牌、单元牌、

楼房户号牌、四合院牌、平房栋号牌、平房户号牌、单位大

牌、单位中牌和单位小牌。

第六条 楼牌均为白边,街路名称为蓝底白字,号码部

分为白底红字,主楼牌、支楼牌、单元牌和户号牌均为蓝底

白字白边。

第七条 单位大牌为黑色黑体字黄铜牌,楼房户号为铝

牌,其它均为搪瓷牌。

第八条 门牌的规格为:

主楼牌长80厘米、高45厘米,支楼牌(独楼牌)长60厘

米、高35厘米,单元牌长25厘米、高8厘米,楼房户号牌长

9厘米、高4厘米,平房栋号牌长30厘米、高20厘米,平房

户号牌长13厘米、高7厘米,单位铜牌长60厘米、高40厘

米,单位中牌长40厘米、高30厘米,单位小牌(四合院牌)

长14厘米、高8厘米。

第九条 各种门牌的字号均采用仿宋体。

第十条 编排顺序:东西向路,由东向西编号,北侧编

单号,南侧编双号;南北向街,西侧编单号,东侧编双号;

以浑河为界,浑河以南由北向南编号、浑河以北由南向北编

号。站前地区以中央大街为端点,由内向外按前进方向编

号,沿街路仅一侧有房屋只编单号或双号。

第十一条 编号原则

(一)两层及少于三个单元的住宅楼设一个楼牌,两层

以上并超过三个单元的住宅楼设两个同样号码的楼牌。

(二)楼上是住宅,楼下是单位的楼房,单位的门按顺

序编支门牌号(支号不分单双号),住宅编户号。

(三)住宅楼各单元设单元号,楼内住户设户号,户号

分楼层设号即一层为101、102、……二层为201、202……以

此类推。

(四)沿街、路的拐角楼及面向十字路口或广场的建筑

物,按其主体座落位置及面临街路的主干道编号。

(五)沿街、路成栋的平房,在面临街路的一面设栋

号,其余各栋按顺序设支号,栋内住户设平房户号。

(六)沿街、路独立存在的平房,按街、路前一个主

号,编支门牌号。

(七)不临街、路的建筑物,按临街的建筑物主门牌号

(楼号)由外向内编支门牌号。

(八)多单位在一个院内,只编一个主门牌号,院内各

单位按顺序编支门牌号。

(九)居民大院,只在院大门设一个主号(四合院号)

院内住户编户号。

(十)一个单位有两个以上大门,并分别设在不同街、

路上,分别按所在街路编号。

(十一)县团级以上单位设铜牌。不够县团级,但知名

度较高的单位,经市公安局批准,可设铜牌。

(十二)不宜编号的住宅及情况复杂,不规则的房屋本

着衔接有序,好找好记的原则,酌情编号。

第十二条 编号端点有建筑余地或近期拆迁的旧房地

段,根据规划情况预留空号。街、路两侧有空地的,按50米

左右距离预留一个空号。

第十三条 临时简易房,违章建筑及永久关闭的门不予

编号。

第十四条 门牌安装位置:

(一)铜牌、单位中牌安装在面向街、路正门或门柱子

左侧明显处、高度为1.8米至2.6米。单位小牌安装在门楣左

侧,高度1.8米左右。

(二)单元牌安装在门洞上端中央处,户号牌安装在门

楣中央。

(三)主楼牌安装在面向街路的一侧二楼窗檐下端,窗

户与墙角中间。

(四)支楼牌安装在所依附的街路一侧,与主楼牌相适

应的位置。

(五)平房栋号牌安装在面向街路一侧的窗户与墙角之

间,高度为2米至2.4米。

第十五条 门牌的编码、制作、安装、维修、更换和管

理,统由市公安局负责。

第十六条 设置或变更门牌,由房屋产权和管理权单位

或个人向市公安局申请。

第十七条 旧建筑物拆除,施工单位应在动工十五日前

向市公安局报告拆除的门牌号,并将原有门牌如数完好交市

公安局。待建或改建居民区的建设单位应在工程动工十五日

前向市公安局报告,并提供编制门牌、楼牌用的建筑总平面

图。

第十八条 市地名机构颁布新地名和批准地名变更,应

在颁布或批准的十五日内通知市公安局。

第十九条 门牌是国家公共设施受法律保护,除主管部

门外,任何单位或个人不得擅自更换、拆除。损坏门牌者,

应负赔偿责任;毁坏、盗窃门牌的,由公安机关依照《中华

人民共和国治安管理处罚条例》处理。

第二十条 本办法自一九九二年元月一日起施行。